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华发股份600325投资要点 概念题材分析

要点一: 所属概念题材板块

标普概念 房地产 富时概念 广东板块 沪股通 机构重仓 融资融券 上证380 粤港自贸 证金持股 中证500 租售同权

要点二: 经营范围

房地产经营;批发零售、代购代销:建筑材料、金属材料(不含金)、建筑五金、五金工具、电子产品及通信设备(不含移动通信终端设备)、化工原料(不含化学危险品)、五金交电、化工。

要点三: 房地产开发与经营

公司主营业务为房地产开发与经营,拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主开发销售为主,并逐步开展合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。公司业务范围主要集中在珠海、上海、武汉、广州、苏州、南京、中山、威海,其中珠海为公司战略大本营,上海、武汉、广州等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。

要点四: 房地产行业

2019年,房地产行业处于更加复杂的宏观经济环境之下,国家对房地产的调控持续:一是国家不再将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业的融资渠道趋紧;二是在需求端继续遏制投机需求,保障合理住房需求,积极抑制非理性需求,坚持“房住不炒”的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制;三是在供给端则大力发展住房租赁市场,有效增加供给,强调扩大并落实“有效供给”。在“因城施策,分类调控”政策的指导下,全国多地先后调降人才落户门槛,出台人才购房补贴等一系列刺激性政策,地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。

要点五: 品牌优势

公司在房地产领域深耕细作30余年,华发品牌家喻户晓,产品品质有口皆碑,奠定了公司在珠海的区域龙头地位,并逐渐取得已进入城市市场的认可。公司始终坚持“建筑理想家”理念,以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市场推广,打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象,辅以商业运营、文化、设计、园林、建筑新材料、装修等子品牌,全方位发挥华发品牌效应。

要点六: 产业链优势

公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链,积极开拓“房地产+互联网”领域,开创性提出新一代优+生活人居战略,以六大优+体系全面优化提升产品服务体系,全力打造高品质产品及服务。

要点七: 战略发展优势

战略发展方向方面,公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略,积极推进“珠海为战略大本营,广州、上海、武汉等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想,加快公司战略转型升级。公司拥有完善的管控体系,并积极推进战略管控体系纵深优化工作。

要点八: 定增亿投向保障房等项目 

2015年11月,公司非公开发行方案获证监会核准,发行价11.31元/股定增不超过38125万股、募资不超过43亿元投向5项目,控股股东华发集团承诺认购不低于24.87%。荔湾铝厂一、二期地块商住及拆迁安置房项目、白云区集贤庄商住及保障房项目、珠海华发水岸花园项目、南宁华发四季项目、华发九龙湾中心项目,拟分别使用募集资金7.29亿元、5.99亿元、13.06亿元、3.37亿元、12.58亿元;预计实现销售收入分别为29.18亿元、24.82亿元、46.94亿元、12.21亿元、24.11亿元;实现净利润分别为3.09亿元、2.5亿元、5.9亿元、1.24亿元、3.96亿元。

要点九: 区位优势 

公司现有项目主要分布于珠海,中山和包头市,三地土地面积共计约373万平米,其中珠海项目就占据了约278万平米。根据国务院《珠三角地区改革发展规划纲要》,珠海将被建设为珠江西岸的枢纽城市。同时港珠澳大桥也将积极推动建设,建成后将明显缩小香港与珠海之间的交通成本,将使珠海成为连接港澳与西南各省的枢纽。加之珠海西部的工业用地价格目前仅为深圳的十分之一,对香港制造业有相当吸引力。另外在建的广珠轻轨也于2010年前投入使用。

要点十: 土地储备丰富 

2015年中报披露,上半年公司合计新增计容建筑面积 68.02 万平方米(计权益面积)的土地储备。在巩固珠海市场同时,加大在上海、武汉等地的土地获取力度,公司项目区域布局进一步优化。今年以来上海地区住宅市场量价齐升,公司通过成功的战略发展布点,两次联合华润竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03 号及09-03号地块,为公司在上海打造标杆产品,实现品牌落地创造条件。公司土地储备逐步向战略重点城市集中,形成了以珠海、广州、上海和武汉为重点区域的开发格局。

要点十一: 收购股权-浩丰公司 

2012年2月,公司在符合珠海城市规划发展方向的基础上,拟使用自有资金人民币978,097,898.19元用于收购浩丰公司100%股权。浩丰公司持有位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉路的用地面积为200000平方米的国有出让土地使用权,规划用途为住宅、商业,容积率为2.5,建筑面积500000平方米。本次收购完成之后,公司土地储备数量将增加,培育了新的利润增长点。

要点十二: 参股金融 

公司持有交通银行114.7万股,最初投资成本180.41万元,期末账面价值945.19万元;持有广东发展银行10万股,最初投资成本和期末账面价值均为10万元。

要点十三: 股权收购 

2014年7月,公司与珠海市中泰投资有限公司及其股东陈春丽、林建荫签订《珠海市中泰投资有限公司股权转让及增资协议》,公司对中泰投资增资21.21亿元,其中2.7亿元用于增加中泰投资的注册资本;剩余18.51亿元用于增加中泰投资的资本公积金。增资同时,林建荫按照增资协议的约定将其持有的中泰投资1%的股权转让给陈春丽。增资及股权转让完成后,公司持有中泰投资90%股权,陈春丽持有10%。珠海市中泰投资有限公司原注册资本3000万元,主要从事位于珠海市香洲区湾仔南湾南路3003号及周边场所的“城市三旧”改造项目。项目总用地总面积80,835.16平方米,退让道路及市政公共配套设施用地10,759.80平方米,实际建设用地面积70,075.36平方米,计容总建筑面积为258,990平方米。公司表示,此次增资收购有利于增加公司在珠海的土地储备,为公司培育新的利润增长点。

要点十四: 全控华发装饰 

2015年3月,公司收购华信信托持有的珠海华发装饰工程有限公司46.82% 股权,收购价11.23亿元。收购完成后公司直接及间接持有华发装饰100%的股权。截至2014年12月31日华发装饰净资产23.8亿元,2013年~2014年度的主营业务收入分别为2.58亿元、3.3亿元,净利润分别为1537万元、1032万元。

要点十五: 拟4.6亿元摘牌多项教育资产

2019年1月18日公告,公司全资子公司珠海华发华贤教育有限公司通过广东联合产权交易中心公开摘牌,受让珠海华发教育产业投资控股有限公司100%股权、珠海容闳学校100%产权及办学权、珠海市华发对外交流培训学校100%产权及办学权。其中华发教育受让价格为29,121.79万元,容闳学校受让价格为14,793.97万元,对外培训学校受让价格为2,104.38万元。本次受让均以现金方式进行。公司表示,本次关联交易事项有利于推动公司多元化业务格局发展,能够与公司主营业务形成良好的协同效应,进一步提升公司品牌影响力及产品核心竞争力。

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