投资提示:基于政策较为严厉,我们调整了近两年房地产行业各项数据预测,行业各项数据将呈前高后低走势,我们认为此次调整仍属于上升阶段的合理回调,调整的越充分,其未来发展前景将越好,由于担心行业趋势改变带来的房价和股价下跌将是较好的买入时机。
理由:1)行业进入中期调整,下调全年行业指标预测:住房均价10年略增2.8%,11年小幅下降1.7%;交易量10年同比下降16%,11年与10年基本持平;10年和11年土地购置面积同比增长25%和15%,新开工面积同比上涨18%和10%,开发投资同比增长20%和10%。
2)行业呈V型调整:地产大周期并未结束,本轮调整将是前期非理性上涨后市场回归的过程,但大趋势不变。受各种因素影响,此次调整期将长于08年,年底前价格有望见底。如果土地供给能够有效增加,行业将进入良性发展。
3)本轮市场调整特征之一--市场进入“再库存”期:随着土地购置面积、新开工面积、在建面积、竣工面积等市场指标的同比上升,以及交易面积的同比下滑,2010和2011年行业整体上将再库存。
4)本轮市场调整特征之二--地域性差异明显,二、三线城市成为市场主力:一线城市价格高估明显,交易量回调压力也较大,近两年将有明显下调,但调量为主,价格调整有限;二线城市历史价格高估程度不大,但09年交易过热,未来两年价格可能出现超调,调整后价格可能被低估,交易量将有大幅下调,回归理性;三、四线城市价格目前接近合理水平,交易量温和,预计未来价格将维持合理增长,但受政策外溢效应影响,交易量也将出现下滑。
股票建议:行业周期决定了地产板块股值水平的变化,行业将进入1~2年的中期调整,而股价大幅度调整已经反映了较为悲观房价下跌预期,我们认为随着价跌量升,地产股将迎来较好的投资机会,未来市场的变化将呈结构性和区域性特征,市场重心也将从一二线向二三线转移,相应的选择也可按此差异化。
