对房价过高、上涨过快的城市,商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让;强调土地出让合同的监管。
第一,全文更加突出保障性住房土地来源问题
通知强调确保保障性住房、棚户改造和自住中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这与以往的政策一致,只是细化了保障性住房土地出让来源问题,让疑虑保障性住房完成状况的投资者吃一颗定心丸。此次表述中,中小套型面积的商品房和保障性住房土地供应加总为70%,而不是媒体认为单纯保障性住房土地供给,这点是值得注意的。
第二,强调土地有效供应,10年的土地供给量将超市场预期
本次通知强调了严格规范商品房用地出让行为,再次强调要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求,严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。
通知创新提出,房价过高、上涨过快的城市,市、县国土资源管理部门可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。
早在去年10月份,我们就在报告中反复提出了对2010年土地供应的判断,春节后,杭州、武汉、北京等多地土地出让增加明显,从侧面印证了我们的判断。早在《土地“盛宴”是一场游戏?—房地产月报(十二月)》报告中我们就强调了2010年将是土地市场回归理性一年。
第三,未来监管将越来越严格,政策细化有利“打击囤地”的效果
从2010年4月1日起,土地出让合同将会规定开竣工日期,在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由,市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
通知多项内容即我们2季度策略中反复强调的未来土地方面压力主要是在逼存量和加增量上,另外经去年土地资源核查后,在监管部门里,全国土地情况都可以明确掌握,多项细化政策将有利“打击囤地”效果。
第四,专项检查将可能给部分上市公司囤地行为带来压力
通知要求,今年3月至7月,在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是:房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
正如去年年底对大部分区域进行摸底调研后,部分区域的土地被媒体公开收回。我们淤积本次专项检查,仍有可能给部分上市公司囤地行为带来压力。
